不動産売却編

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よくあるご質問FAQ

不動産売却編

大阪枚方市・寝屋川市・交野市の不動産物件を取り扱うセンチュリー21ハウスゲートではお客様より寄せられる、よくあるご質問とその回答を掲載しております。 物件の詳細や、ご購入に関してご不明な点がございましたら、まずこちらをご覧ください。なお、以下に掲載されている事項の中に、お客様のお尋ねになりたい事柄が見つからないという場合は、当社までお気軽にお問い合わせください。

Q. 売却が先か、それとも購入が先?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:お客様のご相談内容により異なることがあります。
売却する不動産に抵当権などの権利がある場合とない場合と御座いますが、ない場合は先に売る事も、後に売る事も可能ですが、売却益で購入をお考えの方は先に売却をされて、その資金にて購入となります。
抵当権などの権利がある場合は、売却金額で抵当権抹消が可能かどうかを調査し、可能で有れば売却を先に進めていく事が一般的です。色々なケースが考えられますのでまずは信頼の有る営業マンにご相談頂く事が一番かと考えます。

Q. 不動産を売却しやすい時期や季節があるの?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:実は・・・御座います。
購入をご検討するお客様は、春先、秋口にお考えになる方が多くいらっしゃいますので、その時期を狙って売却されるお客様もおられます。ただ希少地域に関しては年中売り物件が不足しておりますので、時期や季節に拘る必要は御座いません。住み替えなどのご希望がある場合も、良い購入物件を逃してしまう恐れもありますので、時期や季節はあまりお考えにならない方が良い結果になると思います。

Q. 売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:一ヶ月から半年と様々です。
即売却、即購入は理想ですがそう上手くはいかないケースが大半です。ある程度妥協が可能な期間を決定し、時間を掛けてじっくり活動していかれる事をお勧め致します。

Q. 持ち家がいつまでも売れない時は、どうすれば?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:売却方法はたくさん有ります。
売却不動産の第一印象を良くする事を心掛けて下さい。空家の場合はハウスクリーニングで水回りを特に綺麗に見えるように、壁紙などの新調も視野に入れてお考え頂ければより良い結果になるでしょう。
最終手段として不動産業者に買取をお願いする方法も御座います。売れない物件を作らない事が我々の仕事です。

Q. 急いで売りたいときはどうしたら良いですか?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:買取も視野に入れるべきです。
一般的には相場価格より安く販売する事で早期売却が可能になりますが、どこまでお急ぎかによりますが、私どもが買取させて頂く事も御座います。その場合すべての手続きが完了する日数は一週間程になります。売り主様の不動産に対する思いを酌み取り、買取価格を決定させて頂いております。

Q. 不動産会社はどんなことをしてくれるのですか?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:色々なことです。(抽象的ですみません)
お預かりさせて頂いた不動産の販売活動としてポータルサイト、自社ホームページへの掲載、各業者様への販売協力依頼、近隣チラシ配布などから、室内清掃やお庭の手入れまでお預かりした物件がより良く見える為の努力をさせて頂きます。売却時の税金のご相談や残存物の撤去業者手配、各種手続きなども行っております。

Q. 不動産の売却を依頼するときの契約は必要ですか?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:3種類の契約形態があります。
複数の業者様に売り依頼をする場合は「一般媒介契約」です。
窓口になる業者は1社に任せますが、売主様が見つけてきた買主様の場合は窓口業者を介する事が無く契約が出来ます。 業者が買主様を見つけてきた場合は窓口業者に一任し契約をする「専任媒介契約」。
窓口業者を1社選択し、売買が成立した際は必ず窓口業者が仲介(媒介)に入る「専属専任媒介契約」の3種類が御座います。売却の際には、司法書士に支払う売り渡し費用も発生しますのでお忘れ無く。

Q. 複数の不動産会社に売却をお願いしても大丈夫?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:全く問題御座いません。
医療業界ではセカンドピニオン外来があるように、不動産に対しても同じ事があって当然だと考えます。複数の業者様とご相談をされ、より良い・正しい売却方法を見つけて頂く事が得策です。但し、あまり多くの業者様へのご相談は混乱を招きますので、お避け頂いた方が良いと思います。

Q. 不動産会社を通さずに自分で売却するのは可能ですか?

不動産営業部 内海
その質問、不動産営業部:内海がお答えします!

A:可能です。
売却前に隣人が購入するケースも多々御座います。そんな時一番大切なことは、買い主様が安全に所有権移転出来るかどうかの判断があります。そこは、司法書士(不動産登記など担当する)や不動産のプロに依頼することをお勧めいたします。また、買い主様が住宅ローンを利用する時は必ず必要になってきますので、大切な不動産取引でトラブルを防ぐためにも、信用のおける営業マンに一度相談してはどうでしょうか?

Q. 売却価格はどうやって決まるの?

不動産営業部 内海
その質問、不動産営業部:内海がお答えします!

A:近隣相場調査が重要です。
色々な角度から調査が可能ですが、一般的に土地価格は国税庁が出す路線価(相続価格の指標)から事例などを比較して算出いたしますが、近隣での売却事例が一番理解しやすい価格設定の指標になることが多いですね。また、売り主様の思いも加味されている売却物件も多数ありますので、売却相談時にご自身が思っておられることや、価格についての根拠などがあれば必ず、営業マンに伝えるべきだと思います。

Q. 買取制度ってどんなもの?

不動産営業部 内海
その質問、不動産営業部:内海がお答えします!

A:期間中に売却出来ないときなどにお考えください。
売り主様に、事情がある時が多いです。近隣に売却していることを知られたくない、売却中の案内は苦手、短期に資金がほしい・・・その他事情があります。 そんな時に「弊社には買取制度がありますのでご利用されすか?」になります。 通常一般売出価格よりも買取値は7~8割程度低くなりますので注意が必要です。

Q. 近所に内緒で売却することはできる?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:お任せください。
先ずは不動産流通がどの様な物かをお伝えさせて頂きます。不動産の売却情報は不動産流通システムに情報を載せる事により各不動産会社に売却情報が伝わります。一般的にチラシ(雑誌含む)インターネット、現地への旗、看板などが一般的な販売方法です。広告媒体を利用せずに販売する方法は、各不動産会社への販売協力依頼は勿論ですが、弊社には随時3,000名以上の不動産探しをされている顧客様へのアプローチがあります。また案内の際の車の駐車場所なども考えて販売活動をさせて頂いております。

Q. 買い手からの印象をよくするコツはなに?

不動産営業部 内海
その質問、不動産営業部:内海がお答えします!

A:買主様は物件の間取りや立地は勿論なのですが、どの様な方が住まわれているのかを見ておられます。住宅は外観から玄関、室内と見て行きますよね。そこに答えが隠れております。雑草やポストに積もっている誇りや蜘蛛の巣、玄関を開けたときの印象(靴は片付け、廊下も含め電気は付けておきましょう。明るい印象に映ります。水回りは綺麗にしておきましょう。しつこく良い部分をアピールするのも避けた方が良いと思います。そんなに良い所があるのに何故、売却するのだろうと矛盾を感じるからです。大切なのは大事な御客様が来られるという意識、物件を良く見せる為の意識、最後は売主様の笑顔だと思います。

Q. 売却前にリフォームしたほうが有利ってホント?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:一概にそうとも限りません。
リフォームする事により販売価格が高く成りすぎてしまい、成約を遅らせてしまっては本末転倒となってしまいます。 現時点の査定金額が、思っていたよりも高く売れそうだなと思われる際はリフォームした方が買主側へのアピールも出来るのですが、無理に先行投資をし、思うような金額での売却が出来なかった事までを考えますと有利と言うところに結びつかないと考えます。買主側のセンスとリフォームのセンスが相違した場合にはそこを理由に価格の交渉が入るケースも有る事と思います。結果リフォームに資金を回すので有れば、販売価格で他の売主様と差を付けるのも一つの売却方法だと考えます。

Q. 不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがあるの?

不動産営業部 内海
その質問、不動産営業部:内海がお答えします!

A:費用項目は少ないですね。
登記費用・印紙代・仲介手数料のみです。 ※住宅ローンの抹消がある際は銀行への事務手数料が掛かります。 登記費用は登記内容を抹消する為に必要な手続きとなります。印紙代は契約書に貼付する為の印紙税の事を指します。(売買金額により印紙税は異なります)仲介手数料は売買金額により計算式は異なるのですが、弊社は割引制度も御座いますので、各売主様にお得な条件で対応させて頂いております。是非、お話しだけでもお聞き下さればと思います。

Q. ローン残高が多いと買い替えは無理?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:大丈夫です。
住替先の住宅担保評価、自己資金、年収、勤続先、残債金額(自宅売却の際の損益額)など銀行審査は色々な角度から審査されます。銀行によって異なりますが、新規購入物件担保評価若しくは売買価格の200%~300%が基本的な融資可能額となります。 御客様の自宅売却によりどれくらいの残債が出るかにより購入物件の範囲にも影響をもたらしますので、物件を探していく作業の前に是非、資金計画を含めた、今後の進行を相談して頂ければ幸いです。

Q. 買い替えローンは、どんなもの?

不動産営業部 内海
その質問、不動産営業部:内海がお答えします!

A:住み替えローンになります。
自宅売却する際に現時点で残っている住宅ローン残高(後に残債と言います)の方が多く残ってしまう際に利用する住宅ローン商品が御座います。 例えば、新たに住宅購入する際は一般的な住宅ローンを利用しますよね。住替ローンの場合は新たな住宅の価格と現住まいの住宅ローン残債を合わせて組む商品の事です。残債部分に関しては無担保融資となるのですが、住宅ローンと同じ金利で借りる事が可能ですので、購入者側からしますと住替を思考しやすい時代と言えると思います。 ただ現所有の不動産を購入後、3年未満の際は住替ローンの利用も困難と成りますので注意して頂きたく思います。(銀行によっては5年未満)

Q. 売却時の優遇税制にはどんなものがあるの?

不動産営業部 牧野
その質問、不動産営業部:牧野がお答えします!

A:不動産売却での優遇制度と言えばまず不動産益にかかる所得税の3千万円の特別控除が有りますが、売却益が出た際の優遇制度です。今の不動産売却で利益が出る取引も殆ど無いと思いますので、より身近な譲渡損失の繰越控除について御説明させて頂きます。所有期間が5年以上のマイホームに限るのですが、売却損が出た際、他の所得より差引く事が可能となります。例えば給与所得者が自宅売却により4年分の譲渡損失が生じた際、4年間(売却年も含みます)所得税も住民税も控除される事となります。これを損益通算と言います。 ただ色々な条件なども御座いますので損益通算が使えるかは事前に税務署により確認する事は必要だと考えます。


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